Mieszkania pod klucz mogą się stać nowym standardem. Deweloperzy coraz uważniej przyglądają się potrzebom mieszkańców

Polacy najczęściej kupują nowe mieszkania w stanie deweloperskim i wykańczają je we własnym zakresie, choć oznacza to zwykle dodatkowe koszty, czas i konieczność organizacji prac. Eksperci przewidują, że w przyszłości – tak jak ma to miejsce w Europie – coraz więcej mieszkań będzie trafiać do nabywców w stanie gotowym do zamieszkania. Przyszłość to także dokładna analiza danych dotycząca użytkowania mieszkań i inwestycji, by jeszcze lepiej odpowiadać na potrzeby mieszkańców.

– Standard deweloperski, który mamy dzisiaj na rynku, wynika przede wszystkim z naszej historii i sposobu, w jaki rozwijało się budownictwo. W okresie PRL-u ogromne potrzeby mieszkaniowe wymuszały szybkie tempo budowy, bez uwzględniania możliwości wykończenia mieszkań – mówi agencji Newseria Karolina Karwowska-Gajżewska, współzałożycielka Deer Design.

– Czynnikiem, który dzisiaj w dalszym ciągu decyduje o tym, że klienci wybierają własne rozwiązania, jest fakt, że nasza gospodarka przez ostatnie 30 lat wychowała bardzo przedsiębiorczych ludzi. Każdy z nas ma wujka, który jest złotą rączką, czy jakiegoś znajomego, którego może polecić. Klient dostaje ofertę i zawsze pojawia się pewien element podejrzliwości. Zakłada, że on to zrobi sam szybciej, lepiej i taniej – ocenił Paweł Małyska, prezes Rednet Dom, podczas panelu „Mieszkania pod klucz – nowy standard deweloperski?”. 

Z badania przeprowadzonego w lutym 2024 roku na zlecenie Dom Development wynika, że 65 proc. ankietowanych nie zdecydowało się na skorzystanie z pakietów wykończeniowych dewelopera z obawy przed wysokimi kosztami. Tymczasem niemal połowa badanych wydała na samodzielne wykończenie mieszkania od 1 tys. do 1,5 tys. zł za mkw., blisko 20 proc. – od 1,5 tys. do 2 tys. zł, a 22 proc. – ponad 2 tys. zł za mkw. Według szacunków przedstawionych przez Dom Development na początku 2025 roku wykończenie mieszkania w średnim standardzie kosztowało natomiast od 1,5 tys. do 2 tys. zł za mkw., co w przypadku lokalu o powierzchni 50 mkw. oznacza wydatek 75–100 tys. zł.

– Dzisiaj stoimy przed wyzwaniem określenia, jak ten standard będzie wyglądał w przyszłości. Ekonomicznie podążamy za Europą, jesteśmy krajem, który bardzo szybko się rozwija, mamy ogromny potencjał, więc na pewno nasz standard deweloperski też się zmieni. Dzisiaj świadomie mówię o tym, że standard deweloperski za 10 lat będzie oznaczał mieszkanie, które jest niegotowe. Warto, żebyśmy pomyśleli o tym, jak będzie się nazywał nowy standard. My proponujemy nazwę „standard zamieszkaniowy”, który będzie odpowiedzią na potrzeby klienta w zakresie odbioru wykończonego mieszkania z pewną datą i ceną – podkreśla Karolina Karwowska-Gajżewska.

Badanie przeprowadzone na zlecenie Dom Development pokazało również, że 64 proc. ankietowanych miało trudności ze znalezieniem odpowiednich fachowców, a co trzecia osoba doświadczyła problemów z dostawami materiałów. 58 proc. respondentów deklarowało, że wykończenie mieszkania trwało ponad cztery miesiące. W połowie przypadków przekroczyły zakładany harmonogram prac wykończeniowych. U 22 proc. prace przedłużyły się o ponad miesiąc. 80 proc. badanych uznało cały proces za stresujący i czasochłonny.

Jeśli mieszkania pod klucz mają się stać standardem, warto rozważyć, na jakim etapie architekci wnętrz powinni się włączyć w ich projektowanie.

– Projektowanie lokali to kluczowy etap inwestycji, jednak dziś mieszkania są niemal w całości tworzone przez architektów kubaturowych, odpowiadających za bryłę i technikę – tłumaczy współzałożycielka Deer Design. – Tymczasem za ergonomię powinni odpowiadać architekci wnętrz. Sugerujemy deweloperom konsultowanie układów ścian z pracownią wnętrz jeszcze przed budową. Unikniemy wtedy sytuacji, gdy na gotowej budowie wyburza się nowo postawione ściany działowe. To nieekologiczne i generuje niepotrzebne koszty czasowe.

Jak podkreśla ekspertka, pełna oferta mieszkaniowa powinna również dawać klientowi już na etapie zakupu lokalu konkretne odpowiedzi na trzy pytania: ile łącznie potrzebuje pieniędzy, kiedy będzie mógł się wprowadzić i kto odpowiada za uzgodniony efekt. Jej zdaniem deweloper powinien patrzeć szerzej na doświadczenie klienta, a firma wykończeniowa brać odpowiedzialność za dowiezienie finalnego rezultatu.

Deweloperzy mogą poznawać potrzeby klientów również na podstawie doświadczeń mieszkańców oddawanych budynków, choć nie zawsze korzystają z tej możliwości.

– Deweloper, sprzedając mieszkanie i podpisując akt notarialny z nabywcą, w zasadzie znika z tej transakcji, a to, co się dzieje później, jest już kwestią relacji kupującego z administratorem. To nie jest dobre rozwiązanie między innymi dlatego, że deweloper nie może w ten sposób czerpać wiedzy z tego, co się dzieje później podczas eksploatacji budynku – przekonuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. – Doświadczenie mieszkańca, który użytkuje konkretny budynek czy osiedle, jest niezwykle cenne i coraz więcej deweloperów chce tę wiedzę gromadzić. Dane na razie nie są jednak odpowiednio zbierane, nie powstał jeszcze jednolity słownik, który łączyłby doświadczenia klienta, dewelopera i administratora.

Ważnym źródłem informacji o funkcjonowaniu budynków są także zarządcy nieruchomości, którzy na co dzień mają kontakt z mieszkańcami.

– Do tej pory wiedza deweloperów na temat nieruchomości, od etapu projektowania po oddanie do użytkowania, była bardzo dobrze rozwinięta. Warto jednak włączać w ten proces również administratorów lokali i wspólnot mieszkaniowych, bo mają oni bardzo dużą wiedzę o mieszkańcach, ich potrzebach i oczekiwaniach. Cieszy mnie, że deweloperzy coraz częściej dostrzegają ten element i uwzględniają doświadczenia zarządców budynków w swoich pracach projektowych – wskazuje Natalia Sawicka, dyrektorka Działu Obsługi Nieruchomości w Vantage Rent, członkini zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Ścieżka do takiego działania została otwarta. Wiele wskazuje na to, że będziemy świadkiem wyraźnej zmiany w zachowaniu firm deweloperskich, całego środowiska, które chce się uczyć od tych, którzy użytkują stawiane przez nich budynki – mówi Katarzyna Kuniewicz.

– Doskonałym przykładem ewolucji projektowej opartej na danych są przestrzenie rekreacyjne – mówi Michał Ciomek, wiceprezes Invest Komfort. – Analizując to, w jaki sposób mieszkańcy realnie korzystają z części wspólnych osiedli i jak matki spędzają czas z dziećmi, odeszliśmy od tradycyjnych rozwiązań na rzecz nowoczesnych, zamkniętych sal zabaw sąsiadujących bezpośrednio ze strefami fitness. To realna odpowiedź na styl życia klientów, którzy masowo i chętnie korzystają z tych udogodnień.

W raporcie Invest Komfort i Otodom „Szczęśliwy dom: Na własnych zasadach. Młodzi dorośli na rynku nieruchomości” eksperci wskazywali nie tylko na potrzebę badania potrzeb i doświadczeń mieszkańców, lecz również uwzględniania w projektach zmian demograficznych i podejścia młodych ludzi wchodzących w dorosłość. To dla nich bowiem powstają nowe mieszkania i osiedla.

Jak wskazuje Polski Związek Firm Deweloperskich, ok. 26 proc. gospodarstw domowych w Polsce stanowią gospodarstwa jednoosobowe, a w dużych aglomeracjach ich udział sięga 30 proc. Jednocześnie starzenie się społeczeństwa sprawia, że rośnie znaczenie segmentu mieszkań, które można dostosować do potrzeb mieszkańców na różnych etapach życia.

– Udało nam się uruchomić projekt, który czerpie z danych o młodych ludziach i ich preferencjach, o tym, jak korzystają z przestrzeni i jakie mają potrzeby, które zmieniają się wraz z nimi. W nowym projekcie przygotowaliśmy układy mieszkań, które będą dobre zarówno dla singla, jak i dla rodziny z dwójką dzieci. To mieszkanie, które może rosnąć razem z nami. Oczywiście w przypadku rodziny z dwójką dzieci będzie to rozwiązanie na pewien okres przejściowy, ale dla rodziny z jednym dzieckiem jest to absolutnie wystarczający układ – mówi Michał Ciomek.

O mieszkaniach pod klucz i zmieniającej się roli deweloperów rozmawiano podczas Kongresu Deweloperskiego 2026, który odbył się 23 października w Gdańsku.